Govt approves Model Tenancy Act

The Centre, finally, approved the Model Tenancy Act for circulation among states and union territories, which will adopt the changes by enacting fresh legislation or amending their existing rental laws.

The housing and urban affairs ministry floated the draft model tenancy bill in 2019. It proposed to establish an independent authority in every state and UT for registration of tenancy agreements and even a separate court to take up tenancy related disputes.

The government has claimed that the Model Tenancy Act will facilitate the unlocking of vacant houses for rental housing. “It is expected to give a fillip to private participation in rental housing as a business model for addressing the huge housing shortage,” the Centre said in a press note.

“The Cabinet approval for the Model Tenancy Act will provide the much-required boost to Rental Housing in India. It is a landmark reform that will usher in a new era for the real estate sector in the country,”. “The move will help address the high number of vacant residential units in India, which is over 11 million houses, making it economically productive, reducing litigation, and encouraging trust between the landlord and the tenants. The new model Tenancy act will also encourage and attract institutional investments into the residential assets,”.

Model Tenancy Act ticks the right boxes

The new law has several progressive provisions that can transform the rental-housing market. Its key features are:

• A tenant will give a maximum of two months’ rent for residential property and a maximum of six months for commercial property as security deposit
• A written agreement between the landlord and tenant is mandatory
• The landlord cannot revise rent in between the rental period and three months’ notice has to be given before the revision
• The landlord is responsible for fixing structural damages to the property and undertaking whitewashing, painting of walls, doors
• The tenant is responsible for repairs including kitchen fixtures, glass panels, maintenance of open spaces; must notify the landlord of any damage to the premises on an urgent basis
• The landlord cannot evict tenants during the contract period and stop providing essential services such as power and water
• The landlord is entitled to double the rent for two months and four times thereafter if the tenant occupies the property even after the termination of tenancy
• The tenant can sublet premises only with the prior consent of the landlord
• Appointment of a rent authority with the previous approval of the state or the union territory
• Setting up of rent courts by states to settle disputes within 60 days of receiving the complaint

किरायेदारी अधिनियम को मंजूरी

केंद्रीय मंत्रिमंडल ने आखिरकार आदर्श किरायेदारी अधिनियम को मंजुरी दे दी। इस अधिनियम का मकसद मकान मालिकों और किरायेदारों के हितों में संतुलन लाना है। इस अधिनियम को अब राज्य और केंद्र शासित प्रदेश लागू कर सकते हैं। सरकार ने कहा कि इस अधिनियम के लागू होने के बाद ऐसे मकान मालिक भी अपने घरों को किराये पर देने के लिए प्रेरित होंगे जो पुराने किरायेदारी और किराया नियंत्रण अधिनियम के तहत अपनी संपत्ति किराये पर देने से हिचकते थे।

नए कानून के तहत शहरी और ग्रामीण दोनों क्षेत्रों में बिना लिखित समझौते के संपत्ति को किराये पर देना अवैध है। इससे किराये वाले मकान के छद्म बाजार को औपचारिक बनाने, खाली संपत्तियों को खोलने, किराये से आमदनी को बढ़ाने और पंजीकरण में प्रक्रियात्मक बाधाओं को कम करने में मदद मिलेगी।

इस कानून के तहत किरायेदारी अवधि के दौरान किरायेदार को बेदखल करने पर प्रतिबंध है वहीं किरायेदार को संपत्ति के मालिक के साथ विवाद के लंबित होने के दौरान नियमित रूप से किराये का भुगतान करना होगा। अप्रत्याशित घटना के मामले में मकान मालिक किरायेदार को मौजूदा किरायेदारी समझौते की शर्तों पर अवधि समाप्त होने की तारीख से एक महीने तक कब्जा अपने पास रखने की अनुमति देगा।

आवास एवं शहरी मामलों के मंत्रालय के अनुमानों के मुताबिक फिलहाल शहरी इलाकों में कुछ 1.1 करोड़ घर खाली पड़े हैं क्योंकि मकान मालिक मौजूदा किरायेदारी और किराया नियंत्रण कानूनों में सुरक्षात्मक उपायों की कमी को मद्दूनजर रखते हुए अपनी संपत्तियों को किराए पर देना नहीं चाहते। नए कानून से मकान मालिकों को काफी सुरक्षा मिलेगी जिससे अब वे अपनी संपत्तियों को किराये पर देने के लिए प्रेरित होंगे।