Builders go for outright land buys amid better residential demand

Property developers are favoring outright purchase of land parcels for residential developments, according to real estate consultants and developers.

While before the pandemic developers mostly preferred joint ventures (JVs) to de-risk and conserve cash, now they opted to buy land as residential sales improved and consolidation had gained ground in real estate, experts said.
According to Anarock property Consultant the ratio of outright purchases of land to JVs had changed to 50:50 from 80:20 before the pandemic. Prior to Covid-19, 80 per cent of land bought was through JVs.

“Today, good developers don’t want interference from landowners. They are confident that their product is good and they can sell the project well,” the residential market was faring better than the commercial market, which was a driving factor for the outright purchasing of land. “All that the top developers want is land parcels, which are free from litigation, and good landowners,”

According to Anarock, the top eight cities saw at least 68 separate land deals accounting for 1,656 acres in the first nine months of 2022. In the corresponding period in 2021, only 20 land deals for 925 acres were closed across these cities.

Of the 68 land deals in the nine months of 2022, nearly 40 comprising over 590 acres were proposed for residential development. About 26 deals were meant for commercial development.

India capital markets, JLL, attributed the trend to three reasons. First, the post-covid market has seen institutionalized developers corner a larger share of the residential sales pie across all major cities. Second, increased residential sales have brought down inventory overhangs in most pockets. And third, after a decade or so there is almost a 20 to 25 per cent pricing difference between ready and under-construction inventory. Again, as far as under-construction sales go, consumers tend to reward organized developers with a proven track record of delivery according to them.

Given these trends acquisition activity is expected to continue strongly and developers would continue to allocate capital for the acquisition of land.

बेहतर रिहायशी मांग से
बिल्डर्स एकमुश्त जमीन खरीद के पक्ष में

रियल एस्टेट सलाहकारों और डेवलपर्स के मुताबिक संपत्ति डेवलपर्स आवासीय विकास के लिए भूमि खंड की एकमुश्त खरीद के पक्ष में हैं।
विशेषज्ञों ने कहा कि पहले जहां महामारी से पहले डेवलपर्स जोखिम को कम करने और नकदी के संरक्षण के लिए ज्वाइंट वेंचर (जेवी) को प्राथमिकता देते थे, वहीं अब उन्होंने जमीन खरीदने का विकल्प चुना है क्योंकि आवासीय बिक्री में सुधार हुआ है और रियल एस्टेट में समेकन में तेजी आई है।

एनारॉक प्रॉपर्टी कंसल्टेंट के अनुसार महामारी से पहले जेवी के लिए जमीन की एकमुश्त खरीद का अनुपात 80ः20 से 50ः50 हो गया है। कोविड-19 से पहले, खरीदी गई 80 फीसदी जमीन जेवी के जरिए होती थी।

“आज, अच्छे डेवलपर्स भूमि मालिकों से हस्तक्षेप नहीं चाहते हैं। उन्हें विश्वास है कि उनका उत्पाद अच्छा है और वे परियोजना को अच्छी तरह से बेच सकते हैं,“ आवासीय बाजार वाणिज्यिक बाजार की तुलना में बेहतर प्रदर्शन कर रहा था, जो जमीन की एकमुश्त खरीद के लिए एक प्रेरक कारक था। “शीर्ष डेवलपर्स ऐसी भूमि खंड चाहते हैं, जो मुकदमेबाजी से मुक्त हो और भूस्वामी अच्छे हो।”

एनारॉक के अनुसार, शीर्ष आठ शहरों में 2022 के पहले नौ महीनों में कम से कम 68 अलग-अलग भूमि सौदे हुए, जो 1,656 एकड़ के लिए थे। 2021 में इसी अवधि में, इन शहरों में 925 एकड़ के लिए केवल 20 भूमि सौदे हुए थे।

2022 के नौ महीनों में 68 भूमि सौदों में से लगभग 40 में आवासीय विकास के लिए 590 एकड़ से अधिक का प्रस्ताव किया गया है। लगभग 26 सौदे व्यावसायिक विकास के लिए थे।

भारत के पूंजी बाजार, जेएलएल ने इस प्रवृत्ति को तीन कारणों से जिम्मेदार ठहराया उनके अनुसार पहला पोस्ट-कोविड बाजार ने संस्थागत डेवलपर्स को सभी प्रमुख शहरों में आवासीय बिक्री का एक बड़ा हिस्सा मिला है। दूसरा, बढ़ी हुई आवासीय बिक्री ने अधिकांश पॉकेट्स में अनबि की इन्वेंट्री को कम कर दिया है। और तीसरा, लगभग एक दशक के बाद तैयार और निर्माणाधीन इन्वेंट्री के बीच मूल्य निर्धारण में लगभग 20 से 25 प्रतिशत का अंतर है। फिर से, जहां तक निर्माणाधीन बिक्री की बात है, उपभोक्ता डिलीवरी के एक सिद्ध ट्रैक रिकॉर्ड वाले संगठित डेवलपर्स को पुरस्कृत करते हैं।

इन प्रवृत्तियों को देखते हुए अधिग्रहण गतिविधि दृढ़ता से जारी रहने की उम्मीद है और डेवलपर्स भूमि के अधिग्रहण के लिए पूंजी आवंटित करते रहेंगे।