Editorial

यह राहत की बात है कि केंद्र  सरकार यह स्वीकार करती दिख रही है कि देश की अर्थव्यवस्था में तेजी से गिरावट आ रही है। यह गिरावट तमाम क्षेत्रों में आ रही है। इसके लिए तमाम चक्रीय और ढांचागत कारक मौजूद हैं। दिक्कत यह है कि समस्या को गलत समझा जा रहा है और समस्या के बारे में हमारी समझ भी कम है। इसके लिए उच्च स्तर पर आर्थिक विशेषज्ञता की कमी उत्तरदायी है। इससे हुआ यह कि ढेर सारे निर्णय गलत दिशा में उठाए गए।

केंद्रीय मंत्रिमंडल के 7 नवंबर के उस निर्णय को देखिए जिसमें उसने 25,000 करोड़ रुपये का वैकल्पिक निवेश फंड (एआईएफ) बनाने की बात की लंबित परियोजनाओं को आगे बढ़ाया जा सके। यहां मसला एकदम स्पष्ट है। इस क्षेत्र में 1,500 से अधिक लंबित परियोजनाएं हैं। इसके चलते करीब 5 लाख आवासीय इकाइयां प्रभावित हो रही हैं। इनमें से दो तिहाई से अधिक ग्रेटर मुंबई और राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र में हैं। इन परियोजनाओं के डेवलपरों ने परियोजना विकास के लिए ऋण ले रखा है। वे पैसे के अभाव में परियोजना को पूरा नहीं कर सकते। बैंक पहले ही फंसे कर्ज की समस्या से दो चार हैं। वे और पैसा फंसाना नहीं चाहते। एआईएफ के माध्यम से इस गतिरोध को तोड़ने का प्रयास है ताकि कुछ परियोजनाएं पूरी हो सकें और बाजार अपना सामान्य कामकाज शुरू कर सके।

परंतु कुछ सवालों के जवाब जरूरी हैं। सबसे बुनियादी सवाल यह है कि क्या 25,000 करोड़ रुपये पर्याप्त होंगे? यह राशि बमुश्किल 16 फीसदी लंबित परियोजनाओं के लिए पर्याप्त रहेगी। बाजार में विश्वास बहाली के लिए बहुत बड़े पैमाने पर राशि की जरूरत होगी। नकदी की किल्लत झेल रही सरकार इतना पैसा नहीं जुटा पाएगी। उम्मीद है कि जीवन बीमा निगम, राष्ट्रीयकृत बैंकों और निजी पूंजी आदि की मदद से यह काम आगे बढ़ेगा।

दूसरा सवाल यह है कि क्या निजी पूंजी इस कार्यक्रम में पैसा लगाना सुरक्षित समझेगी? एआईएफ को ऐसे बनाया गया है कि उसमें वे परियोजनाएं भी शामिल हों जो राष्ट्रीय कंपनी लॉ  पंचाट में जा सकती हैं। परंतु हाल में हमने देखा कि ऐसे मामले किसी न किसी कानूनी चुनौती के शिकार हो सकते हैं। वित्तीय जगत में ऐसी प्रक्रिया में शामिल होने की अनिच्छा नजर आती है जहां तमाम कानूनी पहलू हल न हुए हों।

या फिर क्या सरकार को एक ऐसा मंच बनाने पर विचार करना चाहिए जो ऐसे बने हुए मकानों की नीलामी की इजाजत दे ताकि सही मूल्य सामने आ सके? दिक्कत यह है कि इनमें से बहुत कम परियोजनाएं उस मूल्य तक पहुंचेंगी जो शुरूआत में इनके लिए तय की गई थी। ऐसा अर्थव्यवस्था में मांग में कमी आने के कारण हुआ है। इसकी एक वजह यह भी है कि बीते एक दशक में अचल संपत्ति क्षेत्र ने कीमतों में कमी करने से लगातार इनकार किया है। बड़े शहरों में मांग 4 से 6 फीसदी की दर से बढ़ रही है जबकि आपूर्ति में इजाफा दो अंकों में बल्कि 20 फीसदी के आसपास की गति से हो रहा है। करीब 10 लाख मकान अनबिके पड़े हैं। जब मामला इतना विसंगतिपूर्ण हो तो कीमतों में गिरावट के अलावा कोई विकल्प नहीं बचता। परंतु कीमतों में कमी से प्रवर्तक और ऋणदाता दोनों प्रभावित हो सकते हैं जो कोई नहीं चाहता। सरकार को इस समस्या को हल करना होगा। वह मांग में इजाफा नहीं कर सकती। परंतु वह ऋणदाताओं को प्रोत्साहित कर सकती है कि वे स्पष्ट बताएं कि कीमत कम होने और बाजार के सुचारू रूप से काम करने पर उन्हें क्या नुकसान होगा?

हमें ऋणदाताओं, परियोजनाओं, मकान मालिकों और डेवलपर के मुताबिक सोचने के बजाय यह देखना होगा कि आवास बाजार की स्थिति कैसे ठीक की जाए?

व्यापक अर्थव्यवस्था में अचल संपत्ति क्षेत्र की अहम भूमिका है। केवल इसलिए नहीं कि इससे सीमेंट और इस्पात समेत तमाम क्षेत्र जुड़े हुए हैं। बल्कि इसलिए भी क्योंकि यह अकुशल श्रमिकों का बहुत बड़ा नियोक्ता और मध्य वर्ग के लिए एक निवेश परिसंपत्ति है। दुनिया के तमाम अन्य मध्यवर्ग की तरह भारतीय मध्य वर्ग को यह सीखना होगा  कि आवास कीमतों में गिरावट आ सकती है। आवास किसी व्यक्ति के लिए निवेश परिसंपत्ति नहीं है। इन्हें रहने के लिए  ख़रीदा जाता है।

It is something of a relief that the Union government finally appears to have accepted that the Indian economy is slowing sharply, across sectors and geographies, thanks to a combination of cyclical and structural factors. This means that the government’s famed decisiveness is finally being applied to the Indian economy. The problem is, however, that the diagnoses are wrong, and perhaps even the understanding of the problems is a little defcient, thanks to the shortage of economics expertise at the highest level. Thus, too many of the decisions move in the wrong direction. Rather than making the minimum intervention required to ensure that markets begin to work properly, they seek to prop up all stakeholders in the hope that recovery is just around the horizon.

Consider as an example the decision by theUnion Cabinet on November 7 to set up an alternative investment fund (AIF) worth 25,000 crore to address the stalled projects problem in the real estate sector. Here the issue appears clear. There are over 1,500 stalled projects in the sector, affecting nearly half a million housing units. More than twothirds of these are in Greater Mumbai and the National Capital Region. The developers behind these projects have mostly taken out loans to finance their development; they cannot complete the projects without more financing, but banks that are already seeing their bad loans to the sector multiply are reluctant to throw good money after bad. The AIF, in this context, is simply an infusion of capital into the sector that will provide the gap financing necessary to unblock the pipeline, complete some projects, get those housing units into the market, and allow the market to resume normal operation.

But the questions that are being asked of the proposal need to be addressed. Perhaps the most basic is this: Will even 25,000 crore be enough? By some estimates this will be able to impact only 16 per cent of stalled projects. Efforts of this sort, such as the US’ TARP programme, need to be overwhelming in size in order to restore condence in the market. A cash-strapped government might not be able to commit the resources that are actually needed. The hope perhaps is that with budgetary support of _10,000 crore, further inputs from the Life Insurance Corporation and nationalised banks, private capital might be enthused to match government funds.

But then the next question that will have to be asked is whether private capital — or even for that matter the banks — will consider this programme a safe enough deployment of their funds. The AIF has been structured to include, for example, projects that may have to go through the National Company Law Tribunal. But such cases have been demonstrated recently to be vulnerable to legal challenges of one sort or another. There is a degree of reluctance in finance to become exposed to a process in which all the legal kinks have not yet been worked out.

Should the government instead also focus on building a platform that allows such completed units to be auctioned so that proper price discovery takes place?

The real problem here is that few of these projects will approach anything close to the value that has been set on them in the past, not just by developers but also by lenders. This is a natural consequence of the weakened demand in the economy, and the consistent refusal to lower prices over the past decade. Demand in metro areas is growing at only four to five per cent, while supply is growing in double digits and perhaps close to 20 per cent. Meanwhile, there are over a million unsold units.

When you have this sort of mismatch, there is only one possible response: To drop prices till supply and demand are once again in balance. But if you drop prices, then both promoters and lenders will have to take a haircut — which nobody is willing to do. It is this basic problem that the government will have to address. It cannot ginger up demand. But it can certainly incentivise the lenders that it controls to come clean about the extent of the hole they would be in if the market were functioning cleanly, and prices were to drop.

In other words, we have to stop trying to fix things for lenders, projects, homeowners and developers — and think instead about how to x the market for houses. Only then will the sector emerge from its current crisis. The real estate sector is crucial to the broader economy not just because of its backward linkages — to cement and steel sectors, for example — but also because it is a big employer of unskilled labour and an investment asset for the middle class. The problem has traditionally been that the latter function takes on great political salience, with government policy towards the sector biased towards maintaining prices rather than deepening the market. This bias must end. The Indian middle class will have to learn, just as other middle classes in other economies have, that house prices can fall. Houses are not an investment asset for individuals and households. They are something you buy to live in.

सुरेश बाहेती

9896436666